Fondo privado de inversión · Midwest, EUA Private investment fund · Midwest, USA

Vivienda asequible en EUA. Ingreso respaldado por el gobierno federal.

U.S. affordable housing. Income backed by the federal government.

Happy Key Co. es un fondo privado de inversión estructurado en Delaware que adquiere y opera vivienda unifamiliar bajo el programa federal Section 8 (HUD) en mercados del Midwest de Estados Unidos. Activos reales, ingreso en dólares, disciplina institucional.

Happy Key Co. is a Delaware-structured private investment fund that acquires and operates single-family housing under the federal Section 8 program (HUD) in Midwest U.S. markets. Real assets, dollar income, institutional discipline.

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Delaware LLC

Estructura corporativa con LLCs operativas por estadoCorporate structure with state-level operating LLCs

Section 8 · HUD

Programa federal de vivienda vigente desde 1974Federal housing program in operation since 1974

Midwest

Mercados con demanda estructural y bajo costo de entradaMarkets with structural demand and low entry cost

USD

Ingreso dolarizado con reporteo trimestral a sociosDollar income with quarterly reporting to members

01La oportunidadThe opportunity

Un déficit estructural de vivienda — y un programa federal de 50 años que lo atiende.

A structural housing deficit — and a 50-year federal program that addresses it.

Más de 10 millones de hogares en Estados Unidos destinan más de la mitad de su ingreso al pago de renta. La respuesta del gobierno federal es el Housing Choice Voucher Program (Section 8): subsidia entre el 70% y el 100% de la renta mediante pagos directos al propietario, administrados por la autoridad de vivienda local.

More than 10 million U.S. households spend over half their income on rent. The federal government's answer is the Housing Choice Voucher Program (Section 8): it subsidizes 70–100% of rent through payments made directly to the property owner, administered by the local housing authority.

Mientras el programa esté fondeado y la propiedad certificada, el cobro es puntual — independiente de la situación económica del inquilino. En mercados del Midwest, esa estabilidad converge con precios de adquisición bajos y listas de espera multianuales.

As long as the program is funded and the property certified, payment arrives on time — independent of the tenant's circumstances. In Midwest markets, that stability converges with low acquisition prices and multi-year waitlists.

2.3M+ Hogares rentando hoy con vouchers Section 8 en EUAU.S. households renting today with Section 8 vouchers

97% Ocupación mediana nacional en vivienda asequible subsidiadaNational median occupancy in subsidized affordable housing

0.47% Tasa acumulada de ejecución hipotecaria del sector institucional — de las más bajas del real estate en EUACumulative foreclosure rate in the institutional sector — among the lowest in U.S. real estate

1974 Año de creación del programa — 50+ años de operación continua a través de crisis, recesiones y pandemiasYear the program was created — 50+ years of continuous operation through crises, recessions, and pandemics

Fuentes: CohnReznick Affordable Housing Credit Study 2025 · HUD · IHDA. Las cifras describen al sector institucional de vivienda subsidiada (LIHTC), presentadas como referencia de la resiliencia estructural del segmento — no como métricas del portafolio de Happy Key Co. Sources: CohnReznick Affordable Housing Credit Study 2025 · HUD · IHDA. Figures describe the institutional subsidized-housing sector (LIHTC), presented as a reference for the segment's structural resilience — not as Happy Key Co. portfolio metrics.

02Tesis de inversiónInvestment thesis

Cuatro condiciones que rara vez convergen — y que hoy coexisten en estos mercados.

Four conditions that rarely converge — and coexist in these markets today.

Ingreso respaldado por el gobierno federal

Federally backed income

La porción subsidiada de la renta — la mayoría del ingreso de cada propiedad — se paga directamente al propietario por la autoridad de vivienda, independiente de la situación personal del inquilino. Eso posiciona al portafolio en un segmento defensivo frente a ciclos económicos adversos.

The subsidized portion of rent — the majority of each property's income — is paid directly to the owner by the housing authority, independent of the tenant's personal situation. That positions the portfolio in a defensive segment against adverse economic cycles.

II.

Demanda estructural, no cíclica

Structural, not cyclical, demand

Listas de espera multianuales en los mercados donde opera el fondo — en algunos, cerradas al registro por exceso de demanda. El déficit de vivienda asequible en EUA lleva décadas creciendo, no un ciclo.

Multi-year waitlists in the markets where the fund operates — some closed to registration due to excess demand. The U.S. affordable-housing deficit has been growing for decades, not one cycle.

III.

El nicho que la escala institucional deja libre

The niche institutional scale leaves open

La renta unifamiliar en EUA es una clase de activo validada institucionalmente. Los grandes operadores adquieren portafolios de miles de unidades; Happy Key Co. opera en propiedades individuales de bajo precio de entrada donde esa escala no justifica el esfuerzo operativo.

U.S. single-family rental is an institutionally validated asset class. Large operators acquire portfolios of thousands of units; Happy Key Co. operates in low-entry-price individual properties where that scale doesn't justify the operational effort.

IV.

Protección estructural contra inflación

Structural inflation protection

Las rentas del programa se ajustan anualmente con el mercado; el financiamiento es a tasa fija. El portafolio captura la inflación por el lado del ingreso y está blindado de ella por el lado del pasivo — con ingreso denominado en dólares.

Program rents adjust annually with the market; financing is fixed-rate. The portfolio captures inflation on the income side and is shielded from it on the liability side — with dollar-denominated income.

03El modeloThe model

Cuatro capas simultáneas de creación de valor.

Four simultaneous layers of value creation.

El flujo de renta es solo el primer nivel. Cada propiedad del portafolio trabaja en cuatro dimensiones a la vez, sobre supuestos deliberadamente conservadores.

Rental cashflow is only the first layer. Every property in the portfolio works across four dimensions at once, on deliberately conservative assumptions.

Flujo operativo

Operating cashflow

La renta Section 8 genera flujo positivo desde la estabilización de cada propiedad, sobre una hipoteca fija y reservas explícitas de vacancia y mantenimiento incorporadas al modelo.

Section 8 rent generates positive cashflow from each property's stabilization, against a fixed mortgage and explicit vacancy and maintenance reserves built into the model.

Crecimiento de renta

Rent growth

HUD ajusta las rentas subsidiadas anualmente. Con el financiamiento fijo, el margen operativo se expande de forma pasiva año con año.

HUD adjusts subsidized rents annually. With financing fixed, the operating margin expands passively year over year.

Creación de valor patrimonial

Asset value creation

Dos fuerzas trabajan en paralelo: la apreciación del mercado incrementa el valor del activo mientras la amortización mensual reduce la deuda. Ambas se acumulan como equity del portafolio.

Two forces work in parallel: market appreciation increases asset value while monthly amortization reduces debt. Both accumulate as portfolio equity.

Extracción estratégica de equity

Strategic equity extraction

Conforme el portafolio madura, el valor acumulado se convierte en liquidez mediante refinanciamiento estratégico — el mismo mecanismo que emplean los fondos institucionales de real estate — sin vender el activo ni interrumpir su flujo.

As the portfolio matures, accumulated value converts to liquidity through strategic refinancing — the same mechanism institutional real estate funds employ — without selling the asset or interrupting its cashflow.

04Disciplina de adquisiciónAcquisition discipline

Diez criterios antes de cada oferta. Sin excepciones.

Ten criteria before every offer. No exceptions.

Cada propiedad que ingresa al portafolio pasa por un proceso documentado de due diligence de diez puntos antes de que se presente una oferta. El marco de análisis proviene del ecosistema especializado de operadores Section 8 en el que se formó el fondo — una metodología probada en cientos de adquisiciones del sector — y Happy Key Co. la aplica con disciplina propia en cada transacción. Datos, no intuición.

Every property entering the portfolio passes a documented ten-point due-diligence process before an offer is made. The framework comes from the specialized ecosystem of Section 8 operators in which the fund was formed — a methodology proven across hundreds of acquisitions in the sector — and Happy Key Co. applies it with its own discipline to every transaction. Data, not intuition.

Riesgo estructural = descarte. Durante cada periodo se analizan docenas de propiedades y se presentan ofertas formales en múltiples casos que no cierran. Ese filtro — la disposición a no comprar — es lo que sostiene la calidad del portafolio. Structural risk = disqualified. Each period, dozens of properties are analyzed and formal offers are made in multiple cases that don't close. That filter — the willingness not to buy — is what sustains portfolio quality.

Liquidez del mercadoMarket liquidity

Volumen de transacciones recientes en el rango objetivo de precioRecent transaction volume in the target price range

Carga fiscalTax burden

Property tax estatal y local favorable, medido contra flujo netoFavorable state and local property tax, measured against net cashflow

Marco legal pro-arrendadorLandlord-friendly legal framework

Proceso de desalojo razonablemente ágil y protección del propietarioReasonably efficient eviction process and owner protection

Análisis de criminalidadCrime analysis

Por zona específica de cada propiedad; se descartan zonas de alto riesgoPer specific property zone; high-risk areas are disqualified

Trayectoria del mercadoMarket trajectory

Tendencia de rentas y precios validada con datos públicos de 3–5 añosRent and price trend validated with 3–5 years of public data

Base poblacionalPopulation base

Ciudades de 100,000+ habitantes con trayectoria estable o crecienteCities of 100,000+ with stable or growing trajectory

Rentas de mercado HUDHUD fair market rents

Fair Market Rents verificados por ZIP y disponibilidad de vouchers confirmadaFair Market Rents verified by ZIP and voucher availability confirmed

Título y registroTitle and records

Revisión de liens, costos asociados y título limpio vía title companyLien review, associated costs, and clean title via title company

Aliados estratégicos localesLocal strategic partners

Property managers e inspectores con reputación verificable en el mercadoProperty managers and inspectors with verifiable market reputation

Inspección física de 75+ puntos75+ point physical inspection

Auditoría estructural completa con vida útil de componentes críticosFull structural audit with critical-component useful life

05MercadosMarkets

Midwest: donde la economía del modelo es más favorable.

The Midwest: where the model's economics are most favorable.

El fondo opera en mercados donde el costo de adquisición permanece bajo mientras la demanda de vivienda subsidiada supera ampliamente la oferta — y donde cada mercado debe aprobar los mismos diez criterios antes de recibir capital.

The fund operates in markets where acquisition costs remain low while subsidized-housing demand far exceeds supply — and where each market must pass the same ten criteria before receiving capital.

U.S. counties with the best rent-to-price ratio, concentrated in the Midwest — Condados con mejor rent-to-price ratio en EUAU.S. counties with the best rent-to-price ratio Mercados del fondo — en operación y bajo análisisFund markets — in operation and under analysis Los mercados del Midwest concentran la mayor densidad de oportunidad para el modelo.Midwest markets concentrate the highest density of opportunity for the model.

Propiedad I — DetroitProperty I — Detroit

HAP activoHAP active

Precio de compraPurchase price$87,000

Valuación independienteIndependent appraisal$95,000

Inversión de activaciónActivation investment$6,441

Renta Section 8Section 8 rent$1,470/mo

Portfolio property II — Detroit (side-by-side duplex)

Propiedad II — DetroitProperty II — Detroit

HAP activoHAP active

Precio de compraPurchase price$59,900

Valuación independienteIndependent appraisal$60,000

Inversión de activaciónActivation investment$1,742

Renta Section 8Section 8 rent$1,300/mo

Propiedad III — DetroitProperty III — Detroit

En lease-upIn lease-up

Precio de compraPurchase price$64,000

Valuación independienteIndependent appraisal$85,000

Inversión de activación*Activation investment*$4,681

Renta Section 8 (proy.)Section 8 rent (proj.)$1,500/mo

Cifras al corte del reporte trimestral Q2 2026. Valuaciones por perito independiente certificado para fines hipotecarios; los precios de compra constan en registros públicos. Inversión de activación: reparaciones y adecuación a estándar del programa registradas en contabilidad desde la adquisición. La renta de la Propiedad III es una proyección — se confirmará al colocarse el inquilino. *Obra cotizada y aprobada, en ejecución. Figures as of the Q2 2026 quarterly report. Appraisals by certified independent appraisers for mortgage purposes; purchase prices are a matter of public record. Activation investment: repairs and program-standard readiness recorded in the books since acquisition. Property III rent is a projection — to be confirmed at tenant placement. *Quoted and approved scope, work in progress.

En operaciónIn operation

Detroit, Michigan

Mercado inicial del fondo, con portafolio en operación bajo contratos HAP (Housing Assistance Payments) con la autoridad de vivienda local. Lista de espera del programa cerrada por años al registro por exceso de demanda — evidencia directa de la profundidad de la demanda estructural del mercado.

The fund's initial market, with a portfolio operating under HAP (Housing Assistance Payments) contracts with the local housing authority. The program's waitlist has been closed to registration for years due to excess demand — direct evidence of the market's structural demand depth.

Universo de expansiónExpansion universe

Diversificación planeada

Planned diversification

La estrategia contempla expansión progresiva a múltiples ciudades del Midwest conforme el portafolio escala, reduciendo la concentración geográfica. Mercados bajo análisis activo:

The strategy contemplates progressive expansion to multiple Midwest cities as the portfolio scales, reducing geographic concentration. Markets under active analysis:

Cleveland, OH Columbus, OH Indianapolis, IN St. Louis, MO Kansas City, MO Milwaukee, WI

06Estructura y gobernanzaStructure & governance

Operado como una institución, desde el primer activo.

Run like an institution, from the first asset.

La estructura del fondo está diseñada para resistir el escrutinio de un análisis profesional — de inversionistas, prestamistas o asesores — con contabilidad formal, reporteo periódico y documentación completa de cada transacción.

The fund's structure is built to withstand professional scrutiny — from investors, lenders, or advisors — with formal accounting, periodic reporting, and complete documentation of every transaction.

Estructura corporativa en Delaware

Delaware corporate structure

LLC en Delaware con LLCs operativas por estado. Responsabilidad limitada para el inversionista y separación clara entre entidades, consolidadas en los estados financieros.

Delaware LLC with state-level operating LLCs. Limited liability for investors and clear entity separation, consolidated in the financial statements.

Contabilidad formal y conciliada

Formal, reconciled accounting

Contabilidad en base devengado, conciliada contra estados bancarios, documentos de cierre de cada propiedad y estados hipotecarios. P&L por propiedad.

Accrual-basis accounting, reconciled against bank statements, each property's closing documents, and mortgage statements. Per-property P&L.

Reporteo trimestral a socios

Quarterly member reporting

Cada trimestre: estados financieros, avance del portafolio propiedad por propiedad, tabla de capital actualizada y prioridades del siguiente periodo. Auditoría independiente disponible para cualquier socio.

Every quarter: financial statements, property-by-property portfolio progress, updated cap table, and next-period priorities. Independent audit available to any member.

Valuaciones independientes

Independent appraisals

Cada adquisición está respaldada por un avalúo independiente de perito certificado. Los reportes completos están disponibles para los socios que deseen revisarlos.

Every acquisition is backed by an independent appraisal from a certified appraiser. Full reports are available to members who wish to review them.

Cumplimiento fiscal especializado

Specialized tax compliance

K-1 anual por socio preparado por CPA especializado, con cumplimiento federal y estatal — incluyendo las obligaciones aplicables a socios residentes en el extranjero.

Annual per-member K-1 prepared by a specialized CPA, with federal and state compliance — including obligations applicable to foreign-resident members.

Incentivos alineados

Aligned incentives

Sin management fee durante la fase de crecimiento. El equipo operativo participa exclusivamente vía equity ligado al desempeño del portafolio, y no retira distribuciones antes que los socios.

No management fee during the growth phase. The operating team participates exclusively through equity tied to portfolio performance, and takes no distributions before members do.

Plan de continuidad documentado

Documented continuity plan

Contingencia en tres niveles ante ausencia del operador: devolución del capital no desplegado, administración sucesoria designada del portafolio, y liquidación ordenada con distribución proporcional como último recurso.

Three-tier contingency for operator absence: return of undeployed capital, designated successor administration of the portfolio, and orderly liquidation with proportional distribution as a last resort.

Administración profesional en sitio

Professional on-site management

Property managers especializados en Section 8 en cada mercado, con red activa de lenders, inspectores y contratistas — una operación institucionalizada, no centralizada en una persona.

Section 8-specialized property managers in each market, with an active network of lenders, inspectors, and contractors — an institutionalized operation, not centralized in one person.

07Factores de riesgoRisk factors

Los riesgos, de frente — con su mitigación.

The risks, head-on — with their mitigation.

Un fondo en etapa de crecimiento conlleva riesgos reales. Preferimos documentarlos y mitigarlos activamente antes que omitirlos.

A growth-stage fund carries real risks. We prefer to document and actively mitigate them rather than omit them.

Continuidad del programa Section 8

Section 8 program continuity

El programa depende de apropiaciones anuales del Congreso. Mitigación: 50+ años de historial bipartidista, demanda estructural que supera por mucho la oferta, monitoreo activo del proceso presupuestal, y propiedades funcionales que pueden operar en renta de mercado abierto como amortiguador.

The program depends on annual Congressional appropriations. Mitigation: 50+ years of bipartisan track record, structural demand far exceeding supply, active monitoring of the budget process, and functional properties that can operate at open-market rent as a buffer.

Concentración geográfica

Geographic concentration

El portafolio inicial se concentra en un mercado. Mitigación: expansión planeada a múltiples ciudades del Midwest conforme el portafolio escala, cada una validada bajo los mismos diez criterios.

The initial portfolio is concentrated in one market. Mitigation: planned expansion to multiple Midwest cities as the portfolio scales, each validated under the same ten criteria.

Vacancia y estándar HQS

Vacancy and HQS standard

El periodo entre inquilinos y las inspecciones de calidad del programa son el riesgo operativo real. Mitigación: reservas explícitas de vacancia y mantenimiento en el modelo, demanda estructural con listas de espera multianuales, y estándar de rehabilitación diseñado para aprobar inspecciones HQS.

The between-tenant period and program quality inspections are the real operating risk. Mitigation: explicit vacancy and maintenance reserves in the model, structural demand with multi-year waitlists, and a rehab standard designed to pass HQS inspections.

Liquidez del inversionista

Investor liquidity

Una inversión en el fondo es ilíquida por naturaleza. Mitigación: aportaciones anuales no vinculantes — cada socio decide año a año con visibilidad trimestral completa — y derecho de preferencia entre socios existentes para salidas voluntarias.

An investment in the fund is illiquid by nature. Mitigation: non-binding annual contributions — each member decides year to year with full quarterly visibility — and right of first refusal among existing members for voluntary exits.

Etapa temprana

Early stage

El fondo construye su propio historial y no lo presenta como mayor de lo que es. Mitigación: un marco de adquisición desarrollado por operadores especializados del segmento — con asesoría activa de los mismos —, y gobernanza documentada desde el primer activo.

The fund is building its own track record and does not present it as larger than it is. Mitigation: an acquisition framework developed by specialized operators in the segment — with their active advisory —, and documented governance from the first asset.

ContactoContact

La documentación completa está disponible bajo NDA.

Full documentation is available under NDA.

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